第一章 总 则
第一条 为加强和规范校园物业管理服务，提升物业服务质量，保障学校正常的教学和生活秩序，根据国务院《物业管理条例》等法规条例，结合学校实际，特制定本暂行办法。
第二条 本办法适用于学校的物业服务。
第二章 监督管理
第三条 按照“谁主管、谁主责，谁使用、谁负责”的原则，成立bwin必赢物业服务监督管理工作领导小组，下设办公室，代表学校组织相关职能部门对物业服务实施监管并承担主体责任，统筹协调日常监督事务工作；服务对象（相关单位、学部、图书馆等具体业主单位）履行区域物业服务监管职责。
组 长：陈龙斌 胡绍波
副组长：田 丹 戴德铸 梅国海 马四补 白宗新 肖义虎
办公室主任：梅国海（兼）
成 员：各单位负责人
第四条 监管依据和标准
（一）国家相关法律法规;
（二）物业行业服务标准和规范;
（三）学校和物业公司签订的《物业服务合同》;
（四）学校要求的服务标准，以及物业公司承诺的服务标准；
（五）学校其它规定。
第五条 监管内容
（一）管理制度与方案实施：包括健全管理规章制度，物业服务方案、计划的实施，有关材料报学校审定、审核等。
（二）人员配备与待遇保障：包括管理、值班、保洁、维修等人员的最低配置要求，有关人员的服务天数要求，员工培训、收入和社会保障等。
（三）楼宇安保：包括楼宇的出入管理、秩序管理、安全隐患排查、以及突发事件预案的执行等。
（四）楼宇保洁：楼宇内大厅、过道、楼梯、卫生间、教室（包括自修室、休息室、会议室）等区域卫生保洁，楼宇周边环境清扫，楼宇屋面、墙壁、门窗玻璃、电梯等物件卫生保洁。
（五）小微型维修：包括故障维修受理、响应时限、维修记录、耗材使用、维修质量评估等。
（六）节能管理：包括员工节能意识的提高、水电巡查、跑冒滴漏现象的报告与整改等。
（七）道路与环境卫生保洁：包括环境卫生保洁的机械设备配备，校园道路、绿地、广场、景观灯具、雕塑、水面，以及大型活动期间环境卫生保洁等。
（八）垃圾收集和外运：包括垃圾桶摆放、定期冲刷消毒，垃圾外运时间与频次等。
（九）设施设备投入与管理：物业公司应当配备各类设施设备、劳保用品，校方移交的设施设备保养、使用情况等。
（十）双方约定的其他有关服务监管。
第六条 对物业公司的监管采取现场监管和非现场监管措施，实施日常监管、满意度测评、受理投诉、年季度考核等监督管理。
（一）现场监管采取“日巡、周查、月评、季考”等方式：
1.物业管理服务中心对宿舍管理服务中心进行每日巡查，发现问题及时促改，并填写“物业服务监管工作日志”备案；
2.物业管理服务中心每周至少组织一次现场检查，并填写“bwin必赢校园物业周监管量化评分表”（见附件1），每月进行汇总考核结果报备。
3.物业管理服务中心依据“bwin必赢校园物业季度考核量化评分表”（见附件2），每季度、每年度组织相关部门进行全面检查评分。
4.监督工作领导小组办公室负责定期不定期组织物业服务质量抽查，负责师生投诉跟踪督查。
（二）非现场监管措施：
1.监督工作领导小组办公室通过校园网、走访学生等方式，随时收集意见，及时督促处理。
2.学校通过定期组织、参加师生座谈会，开展走访，问卷调查等形式，收集师生意见，及时督促处理。
3.服务对象业主单位安排专人收集师生意见，对物业公司的服务情况每月进行满意度评价，汇总填报“物业服务质量测评表”（见附件3）。
4.学校每年组织一次物业服务师生问卷满意度测评。抽取样本人数不低于400人（师生比1:3），依据“物业服务质量测评表”进行满意度综合评价。
5.针对物业服务有关问题，随时约谈物业公司。
第七条 学校通过提醒、整改、违约处理、培训、复查等方式进行问题处置。
提醒：对企业在服务过程中出现的问题、师生的合理建议、流程上重要节点给予提示。一般采取口头提醒方式，要求企业重视、解决问题。
整改：若提醒无效，下达《整改通知书》，要求企业立即实施整改。
违约处理：对落实整改不到位的，以《违约处罚通知书》的形式，要求加以纠正和解决。对于检查中出现的有可能引发安全，影响正常教学、科研秩序的重大问题，将直接下发《违约处罚通知书》。
培训：在日常检查中，对于共性问题，实施集中培训。
复查：在复查时出现的同样问题，加倍处罚，直至问题根除。
第三章 考核评价与结果运用
第八条 学校对物业服务监管实行“月、季、年”定期量化考核评分、分等次定级。后勤保障处定期公示考核结果。
第九条 考核量化评分
（一）月考核分值=月监管打分×60%+服务对象质量测评×40%；
（二）季度考核分值=月平均分值×60%+联合检查分值×40%；
（三）年度考核分值=季度考核成绩×40%+师生满意度测评×20%+联合考核组×40%。
第十条 考核评价。考核结果分为优秀、合格、基本合格、不合格四个等次。考核分值在90-100分为优秀，80-89分为合格，70-79分为基本合格，70分以下为不合格。
凡发生火灾事故、较大工伤事故、社会治安综合治理事故，其他安全事故或重大不良影响事件者，直接评定为不合格。
如师生满意度测评低于80%者降等次评定。
第十一条 考核运用
（一）季度考核为优秀或合格的，全额支付物业服务费；年度考核为优秀或合格的，出具服务业绩（优秀或合格）证明，按合同约定直接续签下一年度服务合同。考核优秀者可给予一定精神或物质奖励。
（二）季度考核基本合格和不合格的，根据合同约定比例扣除当期物业费。且在主要问题没有得到整改前暂缓支付物业服务费。
（三）连续两个季度或年度考核等级为不合格的，学校有权终止合同。
第十二条 退出机制。在合同服务期内，物业公司有下列情况之一的，学校可以随时终止物业服务合同，对其实行强制退出。
（一）学期中途无故停止服务的；
（二）因物业公司管理失误造成重大安全事故的；
（三）连续两个季度或年度考核等级为不合格的；
（四）学校认为应强制退出的其他情形。
第十三条 凡被强制退出的物业公司，应承担由此产生的一切经济损失和法律责任，学校不予退还物业公司履约保证金。
第四章 附 则
第十四条 后勤保障处根据监管的实际情况适时对本办法进行修订和完善。
第十五条 本办法自印发之日起施行。
附件：
1.bwin必赢校园物业周监管量化评分表
2.bwin必赢校园物业季度考核量化评分表
3.bwin必赢物业服务质量测评表
4.bwin必赢物业服务管理负面清单